Dopo la seduta del Consiglio cittadino di ieri, durante la quale è stata accettata a maggioranza di voti l’offerta per la vendita del bene immobile dove sorgerà il complesso Žabica occidentale, il sindaco di Fiume Marko Filipović, il vicesindaco Goran Palčevski e il capo del Dipartimento dello sviluppo, dell’urbanistica, dell’ecologia e della gestione del territorio Srđan Škunca hanno espresso la propria soddisfazione per questa decisione.

All’inizio, Filipović ha ringraziato i membri del Consiglio cittadino per la lunga ma costruttiva discussione di ieri che ha preceduto l’accettazione finale del modello di finanziamento proposto per il complesso Žabica occidentale, del valore di 85 milioni di kune.

Secondo il sindaco, entro 38 mesi Fiume dovrebbe avere la nuova autostazione, un garage con circa 800 posti parcheggio, nonché diversi contenuti commerciali nel suddetto complesso. Come ha sottolineato, i vantaggi della realizzazione del Complesso Žabica sono molti, come una migliore regolazione del traffico in centro città, la Riva sarà senza auto, la città aprirà verso il mare, e sarà incoraggiata l’imprenditoria, perché alla realizzazione di questo progetto, senza dubbio, parteciperanno in gran parte aziende domestiche.

Goran Palčevski, Marko Filipović e Srđan Škunca

Il sindaco ha anche commentato altre opzioni di finanziamento per questo progetto, che sono state presentate alla seduta del Consiglio cittadino. “All’ultimo minuto sono comparsi altri modelli di finanziamento di questo progetto, ma la mia valutazione è che questi modelli sono più a lungo termine e allungherebbero la realizzazione di questo mega progetto, estremamente importante per Fiume. Pertanto, in questo momento, abbiamo stimato che anche nell’ipotesi di ottenere determinati fondi europei per la realizzazione del complesso Žabica occidentale, solo in questo segmento relativo alla stazione e ai costi ammissibili, la Città dovrebbe comunque trovare fondi in bilancio o indebitarsi, e abbiamo scelto la realizzazione con l’interesse di un investitore privato. In passato, la Città di Fiume è stata l’unità di autogoverno locale di maggior successo in termini di finanziamenti dai fondi dell’UE, molti progetti sono stati realizzati e stiamo anche pianificando alcuni nuovi progetti che candideremo ai fondi dell’UE”, ha spiegato Filipović. Alla domanda di un giornalista in che modo verranno spesi i soldi ottenuti dalla vendita di questa proprietà, Filipović ha spiegato che parte del reddito sarà speso per la progettazione di nuovi parcheggi. “La Rijeka plus avrà il compito di progettare un garage in Salita del Pino e si sta valutando anche la costruzione di altri garage in città. Inoltre, la Rijeka plus sta lavorando intensamente per introdurre più ordine e sicurezza nel traffico stazionario su una più ampia area del centro cittadino”, ha affermato Filipović.

Il sindaco ha inoltre spiegato come questa decisione avrà un effetto positivo sul bilancio cittadino. “Dell’importo di 85 milioni di kune, l’investitore è obbligato a pagare il 70% dell’importo 60 giorni dopo la firma del contratto e il rimanente 30% al momento dell’ottenimento del permesso di costruire. È infine da menzionare l’obbligo di versare il contributo comunale, l’indennizzo comunale al momento dell’ultimazione del complesso, nonché la tassa sui monumenti storici. Tutte queste sono entrate continue nel bilancio di circa 5 milioni di kune all’anno, quando il progetto sarà realizzato, il che ci porta a circa 105 milioni di kune nel bilancio nei prossimi quattro anni”, ha affermato Filipović.

Egli ha aggiunto che la Città cercherà di assicurarsi ulteriormente con il contratto, ad esempio ritenendo il diritto di prelazione se l’investitore a un certo punto decidesse di mettere in vendita una parte dell’autostazione. Inoltre, il contratto cercherà di garantire e risolvere il problema dell’utilizzo di biglietti per parcheggi privilegiati nella parte esterna del complesso per una parte dei residenti del centro cittadino.

Filipović ha affermato di sperare che il contratto con l’investitore, l’azienda Best in parking, venga firmato alla fine di agosto o all’inizio di settembre di quest’anno, in modo che la prossima fase di realizzazione del progetto possa essere avviata il prima possibile.

Il complesso Žabica occidentale dovrebbe essere completato entro il 2025

Il vicesindaco Palčevski ha sottolineato che la discussione di ieri durante la seduta del Consiglio cittadino ha mostrato che i partiti con cui l’SDP ha la maggioranza relativa in Consiglio cittadino sostengono fermamente questo progetto, ma anche che è stato dimostrato quanto sia importante comunicare con tutti, spiegare e argomentare i progetti proposti. “Se si fa in questo modo, come è stato dimostrato ora e in questo esempio, il risultato è che i partiti di opposizione votano per un progetto ben presentato”, ha affermato Palčevski.

Il capodipartimento Škunca ha espresso la sua soddisfazione per la decisione del Consiglio cittadino, sottolineando che è arrivata a una sorta di coronamento di molti anni di sforzi della Città di Fiume e del Dipartimento dello sviluppo, dell’urbanistica, dell’ecologia e della gestione del territorio sullo sviluppo e sulla promozione del progetto, nonché nel trovare il modello ottimale per la sua attuazione.

Ricordiamo che negli ultimi 20 anni sono stati realizzati numerosi interventi con l’obiettivo di realizzare la costruzione della nuova stazione degli autobus. La preparazione del progetto è durata dal 2003 al 2010, la ricerca del modello attuativo dal 2010 al 2013 e la promozione sul mercato immobiliare e degli investimenti dal 2013 al 2022. Nel 2011 è stata avviata un’indagine sulle possibilità di costruire il Complesso Žabica occidentale utilizzando il modello di partenariato pubblico-privato (PPP).

Nel 2013, sulla base dei risultati del Comparatore dei costi del settore pubblico, definito dalla Legge sul partenariato pubblico-privato, la realizzazione del Complesso secondo il modello PPP è stata abbandonata, poiché l’applicazione di un tale modello è stata considerata giustificata se il costo totale di vita dell’opzione privata è inferiore all’opzione tradizionale (di bilancio). Nel periodo compreso tra il 2013 e il 2021, la promozione del Progetto è stata finalizzata a presentarlo agli investitori interessati attraverso fiere immobiliari, il portale Invest EU, ecc. In questo periodo è stato dimostrato notevole interesse da parte di investitori che richiedevano un riarrangiamento elementare del progetto in modo di aumentare l’area dei contenuti commerciali fino a 30.000 mq, ridurre la capacità del garage e ridurre al minimo l’area della stazione degli autobus, ritenuta inappropriata. Il progetto è stato inserito nel catalogo degli investimenti della Città di Fiume e della Regione litoraneo montana, nonché nel catalogo dello Stato. Dopo di questo è stato promosso sul mercato immobiliare. Riconoscendo possibili cambiamenti di interesse sul mercato immobiliare, la Città di Fiume, ha impegnato l’azienda Colliers Advisory, che ha redatto uno studio con un’analisi della redditività dello scenario ottimale per il complesso Žabica occidentale. È stato necessario verificare la rilevanza del progetto rispetto all’interesse del mercato. Secondo le raccomandazioni dei consulenti, nel 2017 i progettisti dello studio 3LHD hanno apportato modifiche alla soluzione concettuale del complesso e uno studio di ottimizzazione della stazione degli autobus, secondo il quale il numero dei marciapiedi potrebbe essere ridotto da pianificati 18 a 14, e l’edificio stesso è stato ridotto di 50, 70 e 80 m. Tali interventi esercitano una notevole influenza sulla forma dell’edificio, riducono la capacità del garage a 800 posti, che è la capacità prevista nel Piano Particolareggiato di Assetto, ed è anche la superficie lorda sviluppata ridotta di 5-10.000 mq.

Gli studi citati sono stati utili basi professionali per prendere la Decisione sulla vendita del lotto Žabica occidentale nel mese di maggio 2022. Nell’ambito della documentazione di gara, ai concorrenti è data facoltà di modificare la documentazione progettuale, nel rispetto delle disposizioni stabilite dal Piano Particolareggiato di Assetto, mantenendo la capacita di parcheggio a livello di 800 posti, la realizzazione dell’autostazione con 14 marciapiedi e strutture di accompagnamento per l’accoglienza dei passeggeri, con il fatto che il contenuto commerciale non può superare una superficie di 8.000 mq. Nel bando di gara è stato quotato il prezzo di 66 milioni di kune ed è stato raggiunto il prezzo di 85 milioni di kune. L’analisi dell’offerta è stata molto dettagliata e sono state richieste informazioni anche all’Ambasciata della Repubblica d’Austria.