Kako je na 18. gradonačelnikovom kolegiju kazala pročelnica Odjela za gospodarenje imovinom Denis Šulina, tijekom primjene postojeće Odluke o zakupu poslovnog prostora, ukazala se potreba da se određena pitanja iz zakupnog odnosa reguliraju na drugačiji način, stoga se prijedlogom nove odluke nastoje jasnije definirati prava i obveze Grada i zakupnika, odrediti nediskriminirajuća, transparentna postupanja, a sve u cilju poticanja poduzetnika te ostvarivanja načela učinkovitog i ekonomičnog upravljanja gradskom imovinom. Prijedlogom Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja predviđa se mogućnost provođenja javnog natječaja, a naročito postupka usmenog javnog nadmetanja, na još učinkovitiji i suvremeniji način.

Prijedlog Odluke o zakupu poslovnog prostora

Značajna novina sadržana je u odredbi kojom se isključivo cjelokupni poslovni prostor može dati u podzakup, uz manje iznimke. Predlaže se i reguliranje statusa podzakupnika koji se nalazi u poslovnom prostoru zakupnika koji nije obnovio ugovor o zakupu, a sve u cilju kako bi se omogućilo obavljanje djelatnosti podzakupnika. Otvara se mogućnost da podzakupnik ostane u posjedu poslovnog prostora bez mogućnosti obavljanja djelatnosti za vrijeme trajanja postupka javnog natječaja za predmetni poslovni prostor.

Novom odredbom predlaže se da gospodarski subjekt koji je u postupku licitacije utvrđen najpovoljnijim natjecateljem, a nije sklopio ugovor o zakupu ili je isti sklopio i otkazao, ne može pristupiti javnom natječaju za taj poslovni prostor u roku od godine dana od dana licitacije odnosno raskida ugovora. Ova odredba se uvodi kako bi se natjecateljima koji imaju stvarnu potrebu za poslovnim prostorom, omogućilo sklapanje ugovora za dugoročno vremensko razdoblje, a što će doprinositi jačanju gospodarske situacije Grada.

Značajne novine su predložene u dijelu odluke koja se odnosi na dostavu sredstava osiguranja plaćanja, kako bi se zakupnicima omogućilo lakše poslovanje u gospodarskom prometu, na način da zakupnik obavlja ugovorenu djelatnost, a Grad da ima stalni izvor prihoda te poslovne prostore u ugovorenoj funkciji. Primjerice, predlaže se povećanje iznosa za dostavu bankarske garancije, a najznačajnija novina odnosi se na uvođenje instituta založnog prava kao sredstva osiguranja plaćanja.

Nadalje, prijedlogom odluke se regulira dostava sredstva osiguranja plaćanja ukoliko se Grad iz istih u cijelosti ili djelomično naplatio te mogućnost otkaza ugovora o zakupu u slučaju da ih zakupnik ne dostavi. Ovakvom odredbom Grad želi na odgovarajući način zaštititi svoja potraživanja od neizvjesnosti naplate te smanjiti broj neurednih zakupnika.

Prijedlogom Odluke posebni naglasak se stavlja na djelatnosti koje se obavljaju u poslovnim prostorima. U skladu s intencijom Grada da osigura maksimalnu transparentnost i dostupnost poslovnih prostora, propisuje se obveza Povjerenstva za poslovni prostor da Gradonačelniku predloži najmanje dvije djelatnosti koje se mogu obavljati u poslovnom prostoru.

Iz istih razloga, kao i iz razloga jednoobraznog postupanja ,regulira se i pitanje promjene i/ili dopune djelatnosti koja se obavlja u poslovnom prostoru – prijedlogom Odluke utvrđen je jedinstveni obračun povećanja zakupnine u navedenim slučajevima – a to je 50% od ugovorene zakupnine. U važećoj Odluci pitanje povećanje zakupnine u slučaju promjene djelatnosti regulirano je na način da se iznos povećanja zakupnine promatra pojedinačno za svaki slučaj uz mogućnost da se zakupnina poveća za iznos do 100%. Navedena odredba dovodi zakupnike u neravnopravan položaj budući da im unaprijed nisu poznata pravila i odredbe promjene djelatnosti.

Propisuje se način na koji je zakupnik dužan koristiti poslovni prostor, koji mu je dodijeljen u zakup te se predlaže da se zakupniku zbog opravdanih razloga, može odobriti da ne obavlja djelatnost u razdoblju od 6 mjeseci.

S obzirom na to da su zakupnici bez suglasnosti gradske uprave izvodili radove kojima se mijenjala struktura, raspored, površina, namjena, unutarnji i/ili vanjski izgled poslovnog prostora, što je Gradu uzrokovalo dodatni trošak prilikom upisa prava vlasništva u zemljišne knjige, ugovornom kaznom namjerava uvesti kontrola nad izvođenjem građevinskih radova u poslovnim prostorima.

Podnese li zakupnik zahtjev za izvođenjem radova u poslovnom prostoru, morat će priložiti odgovarajuća dokumentacija iz koje je razvidno da će se radovi izvoditi u skladu s uvjetima struke i zakonima te neće zadirati u nosive, konstruktivne i zajedničke dijelove zgrade.

Regulira se postupak, način i slučajevi prestanka zakupnog odnosa, a u prijedlogu Odluke uvode se tri nova objektivna razloga temeljem kojih Grad može otkazati Ugovor o zakupu, a koji predstavljaju situacije koje Grad kao zakupodavac nije bio u mogućnosti predvidjeti, a bitne su za provođenje projekata Grada i sigurnost građana.

Važećom Odlukom o zakupu postoji mogućnost sklapanja ugovora o obročnoj otplati duga, kojom se omogućava zakupniku da podmiri svoja dugovanja prema proračunu Grada s osnova zakupnine, kamata i/ili troškova korištenja poslovnog prostora. Utvrđuje se posljedica ukoliko se zakupnik ne pridržava odredbi ugovora o obročnoj otplati – raskid ugovora o obročnoj otplati dugovanja, a sve dospjele tražbine zakupnik je dužan podmiriti u jednokratnom iznosu, te se aktiviraju dostavljena sredstva osiguranja plaćanja.

Predlaže se odredba kojom Grad omogućuje obročnu otplatu duga i dosadašnjem zakupniku poslovnog prostora koji ima nepodmireno dugovanje prema proračunu Grada.

Odredbama o obročnoj otplati duga koje se primjenjuju, na zakupnika i na dosadašnjeg zakupnika nastoji se pomoći istima zbog njihovih poteškoća u plaćanju svojih obveza i otežanim uvjetima poslovanja, a sve u svrhu da se dugovanje riješi sporazumno, bez pokretanja sudskih postupaka koji su za obje strane dugotrajni i skupi.

Prijedlog Odluke o uvjetima i postupku javnog natječaja

Pristupnik na javni natječaj dugovanje prema proračunu Grada Rijeke mora podmiriti najkasnije četiri dana prije održavanja licitacije. Intencija je bila da se dugovanje ne podmiruje uoči same licitacije, jer uplata neće biti evidentirana i licitaciji neće moći pristupiti.

Predlaže se da licitaciji ne može pristupiti pravna osoba čiji je osnivač i/ili zakonski zastupnik ujedno i zakonski zastupnik zakupnika ukoliko ima nepodmireno dugovanje prema proračunu Grada po bilo kojem osnovu. Svrha je ograničavanje prijave subjekata koji imaju registriran veći broj trgovačkih društava, a ne podmiruju odnosno neuredno podmiruju svoje obveze.

Značajnu novinu predstavlja odredba na osnovu koje je Grad ovlašten zadržati jamčevinu ako natjecatelj koji je bio najpovoljniji natjecatelj, ne sklopi ugovor o zakupu ili ga sklopi i odustane od njega, što ima za posljedicu poništenje odluke o davanju u zakup poslovnog prostora odnosno raskid ugovora. Namjera prijedloga je izbjeći pokušaj manipuliranja sudjelovanjem na natječaju za davanje u zakup poslovnih prostora bez stvarne namjere da se za poslovni prostor sklopi ugovor o zakupu.

Jedna od novosti je i dostava izjave natjecatelja kojom izjavljuje da redovno obavlja svoju djelatnost u platnom prometu, da nije pokrenut stečajni ili likvidacijski postupak, te da je u trenutku prijave financijski stabilan. Ovom se izjavom pojačava sigurnost naplate potraživanja Grada po osnovu zakupnog odnosa.